迪拜房贷：先获批，再选房

大多数人在迪拜找房的起步方式相同：打开 Property Finder 或 Bayut，收藏喜欢的房源，比较区域，实地看房。过一阵找到合适公寓后，开始谈价、准备定金，到这时才申请房贷。

我认为这个顺序不对。如果购房依赖银行融资，起点应该是了解真实能力，而不是公寓。先弄清银行能提供多少、需要多少自有资金、什么月供才负担得舒服。之后我才开始挑选房产。

我是一名经纪人，任职于 Nevsky Realty，房贷部分由我们共同协助，合作方是 Huspy。这样，客户不必分别研究银行、寻找房贷顾问，再自行设法把融资和选定房源衔接起来。

为什么要取得预批

预批，即 mortgage pre-approval，意味着银行已研究买家的财务状况，确认愿意在一定区间内考虑房贷。这还不是最终放款，因为选定房产后，银行仍须单独审核并估值。

尽管如此，预批提供了最重要的东西——真实的财务边界。买家提前知道该在什么预算内找房、需要多少首付、月供大致以多少为参考。

否则，可能看了几周 AED 300 万的房产后，才发现银行愿意支持的购房预算只有 AED 230 万。这时要么赶紧增加首付，要么彻底重新找房。

所以，在还不清楚客户实际能为怎样的购房融资前，我不觉得带他看几十套房有什么意义。

银行审核什么

银行评估的不只是工资数额，而是完整财务状况：收入稳定性、工作年限、雇主或企业、现有贷款、信用卡和还款记录。

信用卡额度会单独计入。即使没有用满可用额度，额度本身也可能影响债务负担的计算。银行还会考虑车贷、个人贷款、其他房贷义务及定期付款。

对受雇员工，重点是工资、工作年限和银行入账。对企业主，银行通常研究公司存续年限、营业额、公司银行流水及财务报表。

这就是为什么两个人月收入相同，得到的方案却可能完全不同。

有哪些房贷产品

房贷产品的区别不只是利率。比较方案时，还要考虑固定利率期、银行加点、贷款期限、手续费和提前还款条件。

固定利率

这类产品在一定期限内固定利率，例如几年。这样就能提前知道月供金额，在固定期内不受市场利率变化影响。

固定期结束后，银行通常改用另一套利率公式。所以不能只看最初几年的优惠利率，还要看之后会怎样。

浮动利率

浮动利率通常与某个银行指标挂钩，例如三个月 EIBOR，再加上银行加点。月供可能随市场利率变化。

这类产品在某些市场条件下可能有吸引力，但需要理解月供可能如何变化。

居民房贷

阿联酋居民通常可以获得更高的银行融资比例，以及更广的产品选择。

外籍人士首套房的首付通常从约房价 20% 起，但具体条件取决于银行、房产价值及客户状况。

非居民房贷

非居民也可以贷款在迪拜买房，但要求通常更严格。银行可能要求更高首付、更多收入证明，以及居住国的银行流水。

个别情况下，自有资金可能达到房产价值的 50%。这不是适用于所有非居民的统一规则，所以应先核查具体客户情况。

企业主房贷

企业主和自雇客户也能申请房贷，但银行不仅分析个人收入，还会研究公司状况。通常需要公司流水、营业执照、股东信息、税务文件及财务报表。

有些银行偏好运营至少两年的公司，但市场上也有面向更年轻企业的方案。此时选对银行尤其重要，因为要求可能差别很大。

需要多少自有资金

首付并非买房唯一需要准备的钱。还要考虑登记费、中介佣金、银行房产估值、银行手续费、保险及抵押登记费。

所以我始终不仅计算最低首付，还计算完成交易所需的全部资金。买家应该清楚交割时需要多少钱，买完后还剩多少储备。

还要考虑银行估值风险。例如，卖家同意以 AED 200 万出售公寓，银行评估师却认为市值只有 AED 185 万。银行按自己的估值计算融资，差额由买家自行补足。

因此，不能只按与卖家谈定价格的某个百分比计算首付。

需要哪些文件

具体清单取决于银行和客户情况，但基础材料通常可以提前准备。

受雇员工

通常需要：

• 护照；
• 居留签证；
• Emirates ID；
• 工资证明；
• 最近六个月的工资单和银行流水。
• 银行也可能要求信用卡账单和居住地址证明。

文件应显示稳定的工资入账和清晰的支出结构。大额不明转账或收入显著变化，可能引发进一步询问。

企业主

除个人文件和银行流水外，通常还需要公司流水、营业执照、公司设立文件、VAT 文件及财务报表。有些情况下，银行会要求最近几年的审计报表。

整套材料越早备齐，就越能尽快获得银行决定，进入选房阶段。

非居民

非居民通常需要护照、地址证明、银行流水和收入文件。受雇员工提供工资证明与工资单，企业主提供公司文件及公司流水。

境外文件可能需要额外认证或翻译，因此最好提前开始。

房贷交易如何进行

房贷流程由几个连续阶段组成。按正确顺序推进，购房就会清晰、安心得多。

1. 核查客户状况

先讨论预算、收入、现有债务、自有资金和购房目的。这个阶段由 Huspy 初步评估资格，确定值得考虑哪些银行。

2. 选择银行产品

Huspy 比较可用银行方案：利率、固定期、手续费和客户要求。目标不是找广告里最好看的利率，而是为具体情况选到合适产品。

3. 准备文件

策略选定后，整理材料。Huspy 会在提交前审核，降低延误和银行追加资料要求的风险。

4. 取得预批

银行分析客户财务状况，作出初步决定。此后，可实际使用的购房预算就清楚了。

预批有有效期，所以获得后就可以开始积极找房。

5. 选择房产

这时我作为 Nevsky Realty 经纪人介入，挑选符合预算、客户目标和贷款交易要求的公寓或别墅。

选房不只看价格和照片。还要核查文件、房产状态、卖家是否有未结房贷、房产是否竣工，以及银行可能施加的限制。

6. 银行房产估值

选定并谈妥房产后，银行派出独立评估师，确定市场价值，确认房产适合融资。

如果估值与成交价一致，或在可接受范围内，流程继续；如果更低，就与客户和卖家讨论后续选择。

7. 银行最终报价

完成估值和文件审核后，银行出具 Final Offer Letter，列明贷款额、利率、期限、月供及主要贷款条件。

签署前必须仔细检查，尤其是固定期结束后的条件，以及提前还款费用。

8. 房产交割

满足银行要求后，安排交割。银行划拨融资，买家支付自有部分，产权和抵押在迪拜土地局登记。

随后，客户取得 Title Deed，正式成为房产所有人。

我们如何与 Huspy 合作

在这套流程中，各有分工。Huspy 负责房贷：分析客户状况、比较银行、协助收集文件、跟进获批。

我负责房产和交易本身：明确客户目标，筛选房源，安排看房，核查市场价格，与卖家谈判，并协调流程直到交割。

对客户来说，这是一个连贯流程，不必自行在经纪人、银行、房贷顾问、评估师和卖家之间传递信息。

Huspy 为客户提供免费的初次房贷咨询。但银行、登记、估值和保险费用，仍然属于交易成本。

为什么正确顺序比速度更重要

有时买家想先找房，因为觉得房贷是以后再处理的技术问题。但恰恰是这个技术问题，决定购房究竟能否实现。

正确顺序很简单：先核查贷款能力，再取得预批，之后选房，最后才进入成交。

这种方式并不会剥夺买房的情感。它只是避免这样的处境：未来的家已经选好，与卖家也谈妥了，才发现银行对预算的判断不同。

打算在迪拜贷款买房？

请联系我，告诉我你考虑哪类房产、可拿出多少首付，以及觉得什么月供比较舒服。

我会先与 Huspy 一起评估你的贷款能力，确定真实预算。然后通过 Nevsky Realty 筛选合适房产、谈判、跟进交易，直到拿到钥匙。

先落实融资，再选对房，最后完成一笔没有糟心意外的交易。

如果你对房贷感兴趣，想讨论方案，请在 Telegram 私信我。 @alexander_nevsky 或拨打我在迪拜的电话／WhatsApp： +971505031984

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