Hypothek in Dubai: erst die Genehmigung, dann die Wohnung

Die meisten Käufer beginnen die Immobiliensuche in Dubai gleich: Property Finder oder Bayut öffnen, interessante Angebote speichern, Gegenden vergleichen und besichtigen. Irgendwann findet sich eine passende Wohnung. Dann verhandelt man den Preis, bereitet die Kaution vor und beantragt erst jetzt eine Hypothek.

Meiner Ansicht nach ist das die falsche Reihenfolge. Hängt der Kauf von einer Bankfinanzierung ab, sollte man zuerst die tatsächlichen Möglichkeiten verstehen. Wir klären, welche Summe die Bank bereitstellen kann, wie viel Eigenmittel nötig sind und welche Monatsrate gut tragbar ist. Erst danach beginne ich die Immobiliensuche.

Ich arbeite als Makler bei Nevsky Realty, und den Hypothekenteil des Kaufs begleiten wir gemeinsam mit Huspy. Kunden müssen sich dadurch nicht separat mit Banken auseinandersetzen, einen Hypothekenberater suchen und selbst versuchen, Finanzierung und gewähltes Objekt zusammenzubringen.

Warum eine Vorabgenehmigung einholen?

Eine Vorabgenehmigung oder Mortgage Pre-Approval bedeutet, dass die Bank das Finanzprofil geprüft hat und bereit ist, eine Hypothek in einem bestimmten Rahmen zu erwägen. Es ist noch keine endgültige Kreditvergabe: Nach der Immobilienwahl muss die Bank das Objekt gesondert prüfen und bewerten.

Trotzdem liefert die Vorabgenehmigung das Wichtigste: einen realistischen finanziellen Rahmen. Käufer wissen vorab, in welchem Budget sie suchen, welche Anzahlung nötig ist und mit welcher Monatsrate sie rechnen sollten.

Ohne das kann man wochenlang Immobilien für AED 3 Mio. besichtigen und dann erfahren, dass die Bank nur einen Kauf bis AED 2,3 Mio. finanziert. Dann muss man entweder rasch die Anzahlung erhöhen oder die Suche komplett neu beginnen.

Deshalb halte ich Dutzende Besichtigungen für Kunden nicht für sinnvoll, solange unklar ist, welchen Kauf sie tatsächlich finanzieren können.

Was die Bank prüft

Die Bank bewertet nicht nur die Gehaltshöhe, sondern die gesamte finanzielle Situation: Einkommensstabilität, Beschäftigungsdauer, Arbeitgeber oder Unternehmen, laufende Kredite, Kreditkarten und Zahlungshistorie.

Kreditkartenlimits werden gesondert berücksichtigt. Selbst wenn man den verfügbaren Betrag nicht ausschöpft, kann die Höhe des Limits die Berechnung der Schuldenbelastung beeinflussen. Auch Autokredite, Privatdarlehen, weitere Hypotheken und regelmäßige Zahlungen fließen ein.

Bei Angestellten sind Gehalt, Beschäftigungsdauer und Bankeingänge wichtig. Bei Unternehmern prüft die Bank meist Unternehmensalter, Umsätze, Firmenkontoauszüge und Finanzberichte.

Deshalb können zwei Menschen mit gleichem Monatseinkommen völlig unterschiedliche Angebote erhalten.

Welche Hypothekenprodukte verfügbar sind

Hypothekenprodukte unterscheiden sich nicht nur im Zinssatz. Beim Vergleich sind Zinsbindung, Bankmarge, Laufzeit, Gebühren und Bedingungen für vorzeitige Rückzahlung zu berücksichtigen.

Festzins

Bei diesem Produkt wird der Zinssatz für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben, etwa einige Jahre. So kennt man die Monatsrate vorab und ist während der Zinsbindung unabhängig von Marktzinsschwankungen.

Danach stellt die Bank meist auf eine andere Berechnungsformel um. Deshalb zählt nicht nur der attraktive Anfangszins, sondern auch das, was anschließend geschieht.

Variabler Zins

Ein variabler Zins ist meist an einen Bankindikator wie den Dreimonats-EIBOR gekoppelt, zuzüglich Bankmarge. Die Rate kann sich mit den Marktzinsen verändern.

Das kann unter bestimmten Marktbedingungen interessant sein, verlangt aber Verständnis für mögliche Änderungen der Monatsrate.

Hypotheken für Ansässige

In den VAE Ansässige können meist mit einem höheren Bankfinanzierungsanteil und einer größeren Produktauswahl rechnen.

Für Expats beginnt die Anzahlung auf die erste Immobilie oft bei etwa 20 % des Objektwerts. Die genauen Bedingungen hängen aber von Bank, Immobilienwert und Kundenprofil ab.

Hypotheken für Nichtansässige

Auch Nichtansässige können in Dubai mit Hypothek kaufen, meist unter strengeren Anforderungen. Die Bank kann eine höhere Anzahlung, zusätzliche Einkommensnachweise und Kontoauszüge aus dem Wohnsitzland verlangen.

In Einzelfällen können Eigenmittel bis zu 50 % des Immobilienwerts nötig sein. Das gilt nicht pauschal für alle Nichtansässigen, weshalb zuerst das konkrete Kundenprofil geprüft werden muss.

Hypotheken für Unternehmer

Unternehmer und Selbstständige können Hypotheken erhalten. Die Bank analysiert jedoch neben dem persönlichen Einkommen den Zustand des Unternehmens. Meist verlangt sie Firmenkontoauszüge, Handelslizenz, Angaben zu Gesellschaftern, Steuerunterlagen und Finanzberichte.

Einige Banken bevorzugen Unternehmen mit mindestens zwei Jahren Geschäftstätigkeit, doch es gibt auch Möglichkeiten für jüngere Firmen. Die richtige Bankwahl ist hier besonders wichtig, da sich die Anforderungen erheblich unterscheiden können.

Wie viel Eigenmittel nötig sind

Die Anzahlung ist nicht der einzige vorzubereitende Betrag. Hinzu kommen Registrierungsgebühren, Maklerprovision, Bankbewertung, Bankgebühren, Versicherung und Hypothekenregistrierung.

Deshalb berechne ich immer nicht nur die Mindestanzahlung, sondern den gesamten Bedarf zum Abschluss des Kaufs. Käufer müssen wissen, wie viel bei der Übertragung nötig ist und welche Reserve danach bleibt.

Auch das Bankbewertungsrisiko ist zu berücksichtigen. Etwa wenn der Verkäufer AED 2 Mio. akzeptiert, der Bankgutachter aber einen Marktwert von AED 1,85 Mio. feststellt. Die Bank berechnet die Finanzierung anhand ihrer Bewertung; die Differenz muss der Käufer selbst decken.

Deshalb darf man die Anzahlung nicht nur als Prozentsatz des mit dem Verkäufer vereinbarten Preises berechnen.

Welche Unterlagen nötig sind

Die genaue Liste hängt von Bank und Kundenprofil ab, doch die grundlegenden Unterlagen lassen sich meist vorab vorbereiten.

Für Angestellte

In der Regel werden benötigt:

• Reisepass;
• Aufenthaltsvisum;
• Emirates ID;
• Gehaltsbescheinigung;
• Gehaltsabrechnungen und Kontoauszüge der letzten sechs Monate.
• Die Bank kann auch Kreditkartenabrechnungen und einen Wohnsitznachweis verlangen.

Die Unterlagen sollten stabile Gehaltseingänge und eine nachvollziehbare Ausgabenstruktur zeigen. Große unerklärte Überweisungen oder erhebliche Einkommensänderungen können Rückfragen auslösen.

Für Unternehmer

Neben persönlichen Dokumenten und Kontoauszügen werden meist Firmenkontoauszüge, Handelslizenz, Gründungsunterlagen, Umsatzsteuerdokumente und Finanzberichte verlangt. Teilweise fordert die Bank geprüfte Abschlüsse der letzten Jahre an.

Je früher die Unterlagen vollständig sind, desto schneller kann die Bank entscheiden und die Immobilienwahl beginnen.

Für Nichtansässige

Nichtansässige benötigen meist Reisepass, Adressnachweis, Kontoauszüge und Einkommensunterlagen. Angestellte reichen Gehaltsbescheinigung und Abrechnungen ein, Unternehmer Firmendokumente und Geschäftskontoauszüge.

Dokumente aus einem anderen Land können zusätzliche Bestätigung oder Übersetzung erfordern. Daher sollte man früh anfangen.

Wie ein Hypothekenkauf abläuft

Der Hypothekenprozess besteht aus aufeinanderfolgenden Schritten. In der richtigen Reihenfolge wird der Kauf deutlich verständlicher und ruhiger.

1. Kundenprofil prüfen

Zuerst besprechen wir Budget, Einkommen, bestehende Verpflichtungen, Eigenmittel und Kaufziel. Huspy prüft dabei die grundlegende Eignung und bestimmt, welche Banken infrage kommen.

2. Bankprodukt wählen

Huspy vergleicht verfügbare Bankangebote: Zinsen, Zinsbindungen, Gebühren und Kundenanforderungen. Gesucht wird nicht der schönste Werbezins, sondern ein zur konkreten Situation passendes Produkt.

3. Unterlagen vorbereiten

Nach der Strategiewahl werden die Unterlagen zusammengestellt. Huspy prüft sie vor Einreichung, um Verzögerungen und zusätzliche Bankanfragen möglichst zu vermeiden.

4. Vorabgenehmigung erhalten

Die Bank analysiert das Finanzprofil und trifft eine vorläufige Entscheidung. Danach steht das nutzbare Kaufbudget fest.

Die Vorabgenehmigung gilt nur begrenzte Zeit. Nach Erhalt kann deshalb die aktive Immobiliensuche beginnen.

5. Immobilie auswählen

Hier komme ich als Makler von Nevsky Realty dazu. Ich wähle Wohnungen oder Villen, die zum Budget, zum Kundenziel und zu den Anforderungen des Hypothekenkaufs passen.

Wir schauen nicht nur auf Preis und Fotos. Wichtig sind Dokumente, Objektstatus, eine bestehende Verkäuferhypothek, Fertigstellung und mögliche Einschränkungen seitens der Banken.

6. Bankbewertung der Immobilie

Ist das Objekt vereinbart, schickt die Bank einen unabhängigen Gutachter. Er bestimmt den Marktwert und bestätigt die Eignung für die Finanzierung.

Entspricht die Bewertung dem Kaufpreis oder liegt sie in einem akzeptablen Rahmen, geht es weiter. Liegt sie niedriger, besprechen wir mit Kunde und Verkäufer die nächsten Möglichkeiten.

7. Endgültiges Bankangebot

Nach Bewertung und Dokumentenprüfung stellt die Bank den Final Offer Letter aus. Er nennt Darlehenssumme, Zins, Laufzeit, Monatsrate und die wesentlichen Hypothekenbedingungen.

Vor der Unterschrift ist das Dokument sorgfältig zu prüfen, besonders die Bedingungen nach der Zinsbindung und Gebühren für vorzeitige Rückzahlung.

8. Immobilienübertragung

Sind die Bankanforderungen erfüllt, wird die Übertragung angesetzt. Die Bank zahlt die Finanzierung, der Käufer seinen Eigenanteil, und Eigentum sowie Hypothek werden beim Dubai Land Department registriert.

Danach erhält der Kunde den Title Deed und wird Immobilieneigentümer.

Wie wir mit Huspy zusammenarbeiten

In diesem Modell hat jeder seinen Bereich. Huspy betreut die Hypothek: Kundenprofil analysieren, Banken vergleichen, Unterlagen zusammenstellen helfen und die Genehmigung begleiten.

Ich verantworte Immobilie und Kauf: Kundenziel klären, Objekte auswählen, Besichtigungen organisieren, Marktpreis prüfen, mit dem Verkäufer verhandeln und bis zur Übertragung koordinieren.

Für Kunden ist es ein zusammenhängender Ablauf. Sie müssen Informationen nicht selbst zwischen Makler, Bank, Hypothekenberater, Gutachter und Verkäufer weiterreichen.

Die erste Hypothekenberatung von Huspy ist für Kunden kostenlos. Bank-, Registrierungs-, Bewertungs- und Versicherungskosten bleiben Teil des eigentlichen Kaufs.

Warum die richtige Reihenfolge wichtiger ist als Tempo

Manchmal möchte ein Käufer zuerst die Wohnung finden, weil die Hypothek wie eine technische Frage wirkt, die später lösbar ist. Genau diese Frage entscheidet aber, ob der Kauf überhaupt zustande kommt.

Die richtige Reihenfolge ist einfach: Finanzierungsmöglichkeiten prüfen, Vorabgenehmigung erhalten, Objekt auswählen und erst dann den Kauf abschließen.

Dieser Ansatz nimmt dem Kauf nicht die Emotion. Er vermeidet nur, dass jemand sein künftiges Zuhause schon gewählt und sich mit dem Verkäufer geeinigt hat, bevor er erfährt, dass die Bank sein Budget anders einschätzt.

Planen Sie einen Immobilienkauf mit Hypothek in Dubai?

Schreiben Sie mir, welches Objekt Sie erwägen, welche Anzahlung Sie haben und welche Monatsrate Sie für gut tragbar halten.

Gemeinsam mit Huspy prüfen wir zuerst Ihre Finanzierungsmöglichkeiten und das tatsächliche Budget. Danach suche ich passende Immobilien, verhandle und begleite den Kauf über Nevsky Realty bis zur Schlüsselübergabe.

Erst die Finanzierung. Dann das richtige Objekt. Danach ein Kauf ohne böse Überraschungen.

Wenn Sie sich für eine Hypothek interessieren und Möglichkeiten besprechen möchten, schreiben Sie mir privat auf Telegram. @alexander_nevsky oder rufen Sie mich in Dubai telefonisch oder über WhatsApp an: +971505031984

Ich möchte mehr über Hypotheken erfahren!!!

Oder schick mir eine E-Mail an hi@nevsky.ae: