Wie schlechte Betreuung nach dem Kauf fast zum Verlust einer Off-Plan-Immobilie in den VAE führen kann

Besonders bei Immobilien im Bau, in den VAE oft als off-plan, bei Ratenzahlung, Zahlungsplänen, mehreren Objekten und späteren Wiederverkaufsplänen.

Bei solchen Käufen zählt nicht nur der Erwerb, sondern die weitere Betreuung: Zahlungsplan, Kommunikation mit dem Bauträger, Wiederverkaufsmöglichkeiten, Bauträgergenehmigung, Umschreibung und Vertragsverletzungsrisiken.

Kürzlich kam eine Kundin mit einer Situation zu mir, die gut zeigt, wohin fehlende Betreuung nach dem Kauf führen kann.

Namen von Kunde, vorherigem Makler, Managern, Projekt und Bauträger bleiben verborgen. Einige Details wurden zum Schutz der Vertraulichkeit verändert oder verallgemeinert. Kern des Falls und Handlungslogik bleiben erhalten.

Das ist keine Rechtsberatung, sondern eine praktische Fallanalyse der Maklerbetreuung bei einer schwierigen Off-Plan-Situation in den VAE.

Die Ausgangslage

Die Kundin kaufte zwei Einheiten in einem Bauprojekt in Ras Al Khaimah auf Al Marjan Island.

Beide Einheiten waren Studios mit Meerblick. Der ursprüngliche Plan war logisch: zwei kaufen, später eines bei gestiegenem Preis verkaufen und damit die weiteren Zahlungen für das zweite finanzieren.

Sie wollte also nicht unbegrenzt beide Objekte bis zur Schlüsselübergabe tragen. Die Strategie setzte voraus, dass eines vorher verkauft würde, um das zweite zu stützen.

Auf dem Papier kann das sinnvoll wirken. Aber nur, wenn jemand Zahlungsplan, Termine, Wiederverkaufsbedingungen und Bauträgerposition überwacht.

Genau hier begannen die Probleme.

Was schiefging

Das Hauptproblem war nicht mangelnder Zahlungswille. Schriftverkehr und Dokumente zeigten: Die Kundin versuchte Klarheit zu gewinnen, glaubte nach dem besprochenen Modell zu handeln und ging von einem anders vereinbarten Zahlungsplan aus.

Im alten Schriftverkehr stand ein individueller Plan: erst Kaution, dann die nächste Zahlung, anschließend regelmäßige Zahlungen alle sechs Monate. Unklar war auch, wie viel Geld jedem Objekt tatsächlich gutgeschrieben war.

Der vorherige Makler ging von ungefähr gleichen bezahlten Anteilen bei beiden Objekten aus. Der Bauträger nannte später ein anderes Bild: Bei einem war mehr bezahlt, beim anderen weniger.

Praktisch heißt das: Der Kunde konnte glauben, die Zahlungen reichten weiter voraus, als es das Bauträgersystem auswies.

Bei zwei Objekten ist so ein Fehler besonders gefährlich. Ein missverstandener Zahlungsplan — und beide Verträge geraten gleichzeitig in Rückstand.

Vertragsverletzungsmitteilung: Als die Lage kritisch wurde

Irgendwann schickte der Bauträger der Kundin eine Vertragsverletzungsmitteilung. Solche Schreiben heißen in den VAE oft default notice.

Für beide Objekte wurden Rückstände von ungefähr AED 278.000geltend gemacht. Die Reaktionsfrist war begrenzt. Antwortet der Kunde nicht oder klärt die Sache nicht, kann der Bauträger wegen Vertragsverletzung bei beiden Objekten vorgehen.

Das ist keine normale Zahlungserinnerung mehr. Hier kann man nicht „eine Woche nachdenken“ oder darauf warten, dass jemand von selbst zurückruft.

In dieser Lage gibt es drei Risiken:

1. ein Objekt verlieren;
2. beide Objekte verlieren;
3. in Panik eine nachteilige Entscheidung treffen, ohne die Zahlen zu verstehen.

Als die Kundin zu mir kam, mussten wir schnell das Gesamtbild rekonstruieren: Was wurde gekauft und bezahlt, wo entstanden Rückstände, was bietet der Bauträger an, ist die Situation noch zu retten?

Was der Bauträger vorschlug

Der Bauträger bot zwei Hauptmöglichkeiten.

Erste Option — sämtliche Rückstände beider Objekte bezahlen und beide Verträge fortführen.

Zweite Option — ein Objekt stornieren, eine Vertragsauflösungsstrafe einbehalten und die verbleibenden bereits gezahlten Mittel auf das zweite übertragen.

Die zweite Option wirkt zunächst schmerzhaft: ein Objekt verlieren und eine Strafe zahlen. Fehlt aber Geld für sämtliche Rückstände, kann sie verhindern, dass alles verloren geht.

Im Kern sagte der Bauträger: Entweder beide Rückstände ausgleichen oder ein Objekt auflösen und das andere mit bereinigterem Status behalten.

Ein unangenehmes, aber konkretes Vergleichsangebot.

Was wir getan haben

Zuerst habe ich weder emotional gestritten noch wahllos beschuldigt. Emotionen sind verständlich, helfen aber nicht. Nötig ist Dokumentenarbeit. Wir gingen schrittweise vor.

Chronologie rekonstruieren

Wir sammelten alte Schreiben, Zahlungserinnerungen, Kauf- und Reservierungsverträge, Rechnungen und Schriftverkehr mit Bauträgermanagern.

Wichtig war nicht nur die aktuelle Schuld, sondern auch, warum die Kundin überhaupt in diese Lage kam.

Die beiden Objekte trennen

Bei zwei Objekten darf man nicht nur die Gesamtsumme betrachten. Man muss getrennt sehen:

• wie viel für das erste bezahlt ist;
• wie viel für das zweite;
• welche Zahlungen überfällig sind;
• welcher Restbetrag bleibt;
• welche Folgen jeder Vertrag hat.

Ohne das kann der Kunde keine vernünftige Entscheidung treffen.

Offizielle Bauträgerposition anfordern

Wir baten den Bauträger um Bestätigung:

• einen separaten Kontoauszug je Objekt;
• die genaue Höhe der Rückstände;
• ob Verzugsstrafen anfallen;
• ob eines der Objekte verkauft werden kann;
• ob die Bauträgergenehmigung zur Umschreibung möglich ist;
• welche Übertragungsbedingungen gelten;
• welche Zusatzgebühren gelten;
• ob der Käufer die Rückstände im Rahmen des Kaufs begleichen kann.

Das war wichtig, weil die Kundin ursprünglich eines verkaufen und das zweite behalten wollte.

Antwort vor Fristablauf festhalten

Das Wichtigste ist in solchen Fällen, nicht zu schweigen.

Wir antworteten offiziell vor Fristablauf, damit der Bauträger die Lage nicht als Ignorieren werten konnte. Im Schreiben hielten wir fest: Die Kundin will eine Lösung, verweigert ihre Verpflichtungen nicht und bittet um Pause des Vertragsverletzungsverfahrens während der Gespräche.

So gewannen wir Zeit und lenkten das Gespräch vom formalen Vertragsverstoß in Verhandlungen.

Neubewertung der Strafe beantragen

Die Hauptschuld als Tatsache bestritten wir nicht. Forderungen aus dem Zahlungsplan sind meist schwerer anzufechten, besonders wenn sie im unterschriebenen Kaufvertrag stehen.

Die Verwirrung um Plan und Zahlungszuordnung nutzten wir jedoch als Argument für ein Entgegenkommen des Bauträgers.

Unsere Position: Die Kundin handelte gutgläubig, tauchte nicht unter und hatte erhebliche Summen bezahlt. Das Missverständnis entstand aus der komplexen Struktur zweier Objekte und früherer Kommunikation.

Deshalb baten wir den Bauträger zu prüfen:

• die Aufhebungsstrafe zu erlassen;
• sie zu senken;
• oder den Übertragungsbetrag auf das verbleibende Objekt zu erhöhen.

Endgültige Bedingungen vor Unterschrift anfordern

Bevor der Kunde der Zusammenführung der Objektverpflichtungen zustimmt, in den VAE oft consolidation, braucht es eine schriftliche Bestätigung:

• welches Objekt aufgehoben wird;
• welcher Betrag einbehalten wird;
• welcher Betrag übertragen wird;
• welches Objekt aktiv bleibt;
• welcher Rest bei Schlüsselübergabe fällig ist;
• ob Zusatzgebühren anfallen;
• ob das Vertragsverletzungsrisiko erledigt ist;
• wie Dokumente zu unterschreiben sind;
• ob Fernunterzeichnung oder Vollmacht möglich ist.

Keine bloß mündliche Zustimmung. Alles muss schriftlich vorliegen.

Warum ein Verkauf nicht immer rettet

Viele Kunden sagen dann: „Dann verkaufen wir einfach.“

Bei Off-Plan-Immobilien ist das nicht immer so einfach.

Bei offenen oder überfälligen Schulden kann der Bauträger die Umschreibungsgenehmigung verweigern. In den VAE heißt sie oft NOC, also No Objection Certificate, Unbedenklichkeitsbescheinigung. Auch das eigentliche Umschreibungsverfahren, oft transfergenannt, kann bis zur Schuldentilgung ausbleiben.

Man kann das Objekt also formal anbieten, der Verkauf kann aber ohne Beteiligung und Zustimmung des Bauträgers scheitern.

Hier bestätigte der Bauträger den Wiederverkauf grundsätzlich, aber erst nach Begleichung sämtlicher offener Schulden und anwendbarer Gebühren.

„Morgen finden wir einen Käufer“ war als Strategie deshalb zu wenig.

Sinnvoller war ein breiterer Blick:

• kann die Schuld vor Umschreibung beglichen werden;
• kann der Käufer einen Teil direkt aufs Projekttreuhandkonto zahlen;
• stimmt der Bauträger einem abgestimmten Verfahren zu;
• wird der Gesamtpreis für den Käufer zu hoch;
• ist ein stark rabattierter Verkauf schlechter als die Zusammenführung der Verpflichtungen.

Verhandlungsergebnis: Strafe halbiert

Nach mehreren Schreiben, Rückfragen und der Bitte um Neubewertung bestätigte der Bauträger, dass die Kundin zur Zusammenführung bereit war.

Zugleich halbierte er aus Kulanz die Strafe für die Aufhebung eines Objekts.

Ursprünglich betrug die Strafe ungefähr AED 74.888. Nach Neubewertung wurde sie reduziert auf AED 37.444.

Die neue Rechnung war für den Kunden deutlich milder:

• auf das aufgehobene Objekt bezahlt: ungefähr AED 474.397;
• reduzierte Strafe: ungefähr AED 37.444;
• auf das verbleibende Objekt übertragen: ungefähr AED 436.953;
• neuer Restbetrag bei Schlüsselübergabe: ungefähr AED 393.975.

Wichtig ist: Der Kunde verliert weiterhin ein Objekt, aber weniger Geld. Fast alle Zahlungen auf das aufgehobene Objekt verfallen nicht, sondern gehen auf das verbleibende über.

Die Ersparnis gegenüber der ursprünglichen Variante betrug ungefähr AED 37.444.

Warum ein Teil der Strafe bestehen blieb

Der Bauträger begründete dies mit der beim Erstverkauf gezahlten Maklerprovision. Nach Vertragsaufhebung könne er sie nach eigener Aussage nicht vom früheren Agenten zurückholen.

Damit begründete er, einen Teil der Strafe beizubehalten.

Das bedeutet nicht, dass der Agent jetzt neues Geld erhält. Gemeint ist laut Bauträger die bereits beim Erstverkauf ausgezahlte Provision.

Für den Kunden ist das unangenehm. Durch Verhandlungen verbesserten wir aber die Bedingungen: halbe Strafe und höherer Übertragungsbetrag auf das verbleibende Objekt.

Warum das ein Teilerfolg ist

Im Idealfall hätte die Kundin beide Objekte behalten und eines planmäßig verkauft. Tatsächlich gab es schon Verzug, Vertragsverletzungsmitteilung und das Risiko, beide zu verlieren.

Hier ging es um Schadensbegrenzung, nicht um das ideale Szenario.

Was erreicht wurde:

• Kunde antwortete vor Fristablauf;
• kein Vertragsverletzungsszenario ohne Reaktion;
• Bauträger begann Vergleichsgespräche;
• schriftliche Lösungsstruktur erhalten;
• Strafe halbiert;
• höherer Übertragungsbetrag auf das verbleibende Objekt;
• verbleibendes Objekt soll aktiv bleiben;
• neuer Restbetrag bei Schlüsselübergabe niedriger als im Erstangebot.

Das hebt den Verlust eines Objekts nicht auf. Es ist aber eine kontrollierte Lösung statt des chaotischen Verlusts beider Verträge.

Was vor der Vereinbarungsunterzeichnung zu prüfen ist

Auch nach besseren Bedingungen würde ich nicht blind unterschreiben lassen.

Vor der endgültigen Unterschrift muss ausdrücklich feststehen:

• aufgehobenes Objekt ohne künftige Kundenpflichten geschlossen;
• verbleibendes Objekt aktiv und ohne Vertragsverletzungsstatus;
• Übertragungsbetrag genau angegeben;
• Restbetrag bei Schlüsselübergabe genau angegeben;
• keine zusätzlichen Strafen, Verwaltungsgebühren oder versteckten Zahlungen;
• Unterschriftsverfahren klar;
• Fernunterzeichnung oder Vollmacht vorgesehen, falls der Kunde außerhalb der VAE ist.

Nicht auf mündliche Manageraussagen verlassen. Die endgültigen Zahlen müssen im Dokument stehen.

Was bei früherer Kontaktaufnahme möglich gewesen wäre

Bei aktiver Betreuung von Anfang an hätte sich die Lage sanfter steuern lassen.

Der Makler hätte regelmäßig prüfen müssen:

• den aktuellen Zahlungsplan;
• die je Objekt gutgeschriebenen Beträge;
• die nächsten Zahlungstermine;
• die Wiederverkaufsmöglichkeit;
• Bedingungen der Bauträgergenehmigung;
• dessen Position zu Rückständen;
• frühzeitig die Ausstiegsstrategie aus einem Objekt.

Besonders beim Kauf zweier Objekte mit geplantem Verkauf eines davon.

Nicht immer ist der Markt schlecht oder der Bauträger hart. Oft fehlt die Prozesssteuerung nach dem Verkauf.

Die weitere Strategie

Nach der Einigung mit dem Bauträger bleiben mehrere Möglichkeiten.

Strategie 1: Verbleibendes Objekt bis Schlüsselübergabe halten

Gelingt die Zusammenführung und bleibt ein Objekt mit bereinigtem Status, muss es nicht panisch verkauft werden.

Vorteil: Nahe der Übergabe wird das Objekt für Käufer greifbarer. Mit näherem Bauabschluss sinkt die Unsicherheit; Objekt, Projekt, Termine und künftige Liquidität lassen sich leichter bewerten.

Nachteil: Der Kunde muss für die Restzahlung bei Übergabe bereit sein.

Strategie 2: Nach Statusbereinigung schnell verkaufen

Muss der Kunde schneller aussteigen, kann das Objekt als echter Wiederverkauf eines motivierten Verkäufers angeboten werden.

Der Preis muss realistisch sein. Im umkämpften Studiomarkt geht kein bloßer Wunschpreis. Direkte Konkurrenz, Größe, Aussicht, Zahlungsplan, Käufergesamtkosten und tatsächliche Verkaufsgeschwindigkeit zählen.

Schneller Verkauf bedeutet fast immer Abschlag.

Strategie 3: Kurz vor Übergabe verkaufen

Das halte ich für sinnvoller, falls der Kunde warten kann.

Vor der Übergabe kann das Objekt liquider werden: Käufer verstehen Termine besser, fürchten den Bau weniger und können künftige Miete und Nutzung leichter kalkulieren.

Wächst Al Marjan Islands Markt weiter und bleibt das Interesse an Ras Al Khaimah bestehen, kann ein Verkauf nahe der Übergabe eine Chance auf den Ausstieg ohne oder mit geringerem Verlust geben.

Garantiertes Wachstum darf man aber nicht versprechen. Der Markt kann sich ändern, daher muss die Strategie flexibel bleiben.

Die wichtigsten Lehren für Off-Plan-Käufer

Der Fall zeigt mehrere wichtige Punkte.

Zahlungsplan selbst und über den Makler kontrollieren

Nicht auf mündliche Erklärungen verlassen. Aktuellen Kontoauszug haben und nächsten Zahlungstermin kennen.

Mehrere Objekte getrennt betreuen

Auch beim selben Bauträger sind Verträge, Zahlungszuordnung und Risiken verschieden.

Maklerarbeit endet nicht mit der Unterschrift

Ein guter Makler begleitet weiter: Kommunikation helfen, an Zahlungen erinnern, Wiederverkaufsoptionen prüfen und vor einer Vertragsverletzung eingreifen.

Nicht bis zum letzten Tag warten

Auf eine Vertragsverletzungsmitteilung sofort reagieren. Auch ohne Geld muss der Kunde zeigen, dass er erreichbar und lösungsbereit ist.

Jede Lösung schriftlich bestätigen

Ein Anruf kann helfen, die endgültige Position gehört aber in ein Schreiben oder Dokument. Besonders bei Aufhebung, Umschreibung, Zusammenführung oder Straferlass.

Mein Fazit als Makler

Meine Aufgabe war nicht einfach „das Objekt verkaufen“. Ein Verkauf war nur eines der möglichen Mittel.

Hauptaufgabe war: Dokumente sammeln, Realität rekonstruieren, Vertragsverletzungsrisiko stoppen, den Bauträger in schriftlichen Dialog bringen, endgültige Bedingungen erreichen und dem Kunden eine zahlenbasierte statt panische Entscheidung ermöglichen.

Solche Fälle zeigen, warum Kunden einen Makler brauchen, der nach dem Kauf nicht verschwindet

Immobilien in den VAE können ein starkes Anlageinstrument sein. Off-Plan-Objekte erfordern aber Disziplin, Kontrolle und Betreuung. Ein Zahlungsplanfehler oder fehlende Bauträgerkommunikation kann Zehntausende Dirham kosten, manchmal das gesamte Objekt.

Wenn euch Immobilien in Dubai interessieren, schreibt mir privat bei Telegram @alexander_nevsky oder rufen Sie mich in Dubai telefonisch oder über WhatsApp an:
+971 50 503 1984

Mehr erfahren

Glossar