Ein Immobilienkauf mit Hypothek beginnt meist an der falschen Stelle. Man öffnet Property Finder, wählt eine Gegend, schaut Wohnungen an, findet ein passendes Objekt und klärt erst dann, wie viel die Bank tatsächlich leiht und wie viel eigenes Geld für den Kauf nötig ist.
Ich bevorzuge die umgekehrte Reihenfolge: erst die Zahlen, dann die Wohnung. Deshalb habe ich einen eigenen Hypothekenrechner für Dubai gebaut, den man schon vor der ersten ernsthaften Besichtigung nutzen kann.
Warum ein gewöhnlicher Hypothekenrechner nicht genügt
Die meisten Hypothekenrechner beantworten nur eine Frage: Wie hoch ist die Monatsrate bei einer bestimmten Darlehenssumme, einem Zinssatz und einer Laufzeit? Für einen tatsächlichen Immobilienkauf in Dubai genügt das nicht, denn die Rate ist nur ein Teil des Geschäfts.
Käufer müssen zugleich Anzahlung, DLD-Gebühren, Kosten der Hypothekenregistrierung, Bank- und Maklergebühren, Immobilienbewertung, NOC und weitere Ausgaben verstehen. Außerdem sollte vorab geprüft werden, ob die geplante Hypothek zum Einkommen und zu den bestehenden Schulden des Kunden passt.
Deshalb wollte ich nicht noch einen Rechner nach dem Schema Darlehensbetrag × Zinssatz × Jahre, sondern ein Werkzeug, das eine praktischere Frage beantwortet: wie viel Geld ich tatsächlich brauche, um diese Immobilie zu kaufen
Wohnungspreis eingeben und das tatsächliche Gesamtbild des Kaufs sehen
Ausgangspunkt ist der Preis einer fertigen Bestandsimmobilie. Dann werden Käufertyp, Kaufzweck, Alter, Einkommen, bestehende monatliche Verpflichtungen und der Betrag an verfügbaren Mitteln gewählt, den man einsetzen möchte.
Der Rechner berücksichtigt die LTV-Grenzen und zeigt sofort die mindestens nötigen Eigenmittel. Für Expats beim Kauf der ersten Wohnimmobilie bis AED 5 Mio. beträgt der maximale LTV nach den geltenden CBUAE-Regeln 80 %, bei teureren Objekten 70 %. Für Staatsangehörige der VAE gelten entsprechend 85 % und 75 %; für Zweit- oder Anlageimmobilien niedrigere Grenzen.
Schon das verändert die Suche. Aus einem abstrakten „Ich möchte eine Wohnung für etwa 3 Millionen“ wird ein klarer Rahmen, in dem der Kauf tatsächlich möglich ist.
AED 500.000 Anzahlung bedeuten nicht, dass für den Kauf AED 500.000 genügen
Im Startbeispiel des Rechners kostet die Immobilie AED 2,5 Mio. Für einen Expat beim ersten Eigenheim betragen die Anzahlung AED 500.000 und das Darlehen AED 2 Mio.
Darunter erscheint jedoch eine wichtigere Zahl: für den Kauf werden etwa AED 688.720 Eigenmittel benötigt bei den aktuellen Einstellungen des Beispiels. Der Unterschied entsteht durch Registrierungs-, Bank- und Transaktionskosten, die häufig zusätzlich zur Anzahlung vergessen werden.
DLD-Gebühren, Trustee Fee, Hypothekenregistrierung, Bankbewertung, NOC sowie Bank- und Maklerprovision werden getrennt ausgewiesen. Das Dubai Land Department erhebt bei der Registrierung eines Verkaufs tatsächlich 4 %, die Hypothekenregistrierung wird mit 0,25 % des besicherten Betrags berechnet; die Registration Trustee Fee hängt vom Immobilienwert ab.
Deshalb berechne ich für Kunden nicht nur die Anzahlung, sondern den gesamten Geldbedarf vor und am Tag der Eigentumsübertragung
Was, wenn die Bank die Wohnung niedriger bewertet als der Verkäufer?
Das ist ein weiterer Punkt, den gewöhnliche Rechner fast nie zeigen. Käufer und Verkäufer einigen sich auf einen Preis, doch anschließend lässt die Bank die Immobilie unabhängig bewerten.
Wird die Wohnung für AED 2,5 Mio. verkauft, der Bankgutachter bewertet sie aber mit AED 2,35 Mio., wird das Darlehen auf Grundlage der Bankbewertung berechnet. Die entstehende Lücke muss der Käufer aus eigenen Mitteln schließen.
Im Rechner kann man den Schätzwert getrennt vom Kaufpreis eingeben und sofort sehen, wie die Bewertungslücke den Bargeldbedarf verändert. Für mich als Makler ist das besonders hilfreich, weil wir das Bewertungsrisiko besprechen können vor Vertragsunterzeichnung, statt erst nach Auftreten des Problems
Das Einkommen zeigt die Budgetgrenze statt nur der Rate
Die nächste Berechnungsebene beginnt, wenn Kunden ihr Monatseinkommen und bestehende Kreditverpflichtungen eingeben. Der Rechner prüft die Schuldenbelastung und zeigt ein ungefähres maximales Kaufbudget.
Die geltenden CBUAE-Regeln begrenzen die Debt Burden Ratio auf 50 % des Bruttoeinkommens und regelmäßig nachgewiesener Einkommensquellen. Die Bank muss Kunden jedoch nicht automatisch bis zum maximalen DBR finanzieren, sondern prüft zusätzlich ihre individuelle Schuldendienstfähigkeit.
Das ist ein wichtiger Unterschied. Die Frage lautet nicht mehr „Kann ich AED 12.000 im Monat zahlen?“, sondern „Welche Hypothek kann die Bank bei meinem Einkommen, meinen bestehenden Krediten und meinem Finanzprofil grundsätzlich in Betracht ziehen?“.
Was kommt nach dem attraktiven Festzins?
Der beworbene Bankzinssatz gilt meist nicht über die gesamten zwanzig oder fünfundzwanzig Jahre. Ein Hypothekenprodukt kann eine Zinsbindung von zwei, drei oder fünf Jahren haben; danach folgt eine andere Formel, oft aus EIBOR und Bankmarge.
Deshalb zeigt der Rechner sowohl die erste Rate als auch das Szenario nach Ende der Zinsbindung. Man sieht die dann verbleibende Restschuld und was mit der Monatsrate passiert, wenn der Zinssatz um einen oder zwei Prozentpunkte steigt.
Das halte ich für deutlich hilfreicher, als Kunden eine einzige schöne Zahl für das erste Jahr zu zeigen. Eine Hypothek sollte man nicht nur bei der Schlüsselübergabe beurteilen, sondern auch mit Blick darauf, was einige Jahre später passieren kann.
Miete, Hypothek und Investitionslogik
Wird das Objekt als Kapitalanlage gekauft, reicht die Hypothekenrate ebenfalls nicht aus. Deshalb kann man die erwartete Jahresmiete eingeben und Bruttorendite, Cash-on-Cash-Rendite sowie die Deckung der Hypothekenrate durch die Miete ansehen.
Für die Eigennutzung gibt es ein anderes Szenario: Mieten und Kaufen vergleichen. Man gibt die derzeitige Miete ein, sieht die Differenz zwischen aktuellen Ausgaben und geplanter Hypothek und kann die langfristige Wirkung von Immobilieneigentum betrachten.
Damit will ich nicht beweisen, dass Kaufen immer besser ist als Mieten. Im Gegenteil: Das Werkzeug soll Zahlen früh genug zeigen, damit man entscheiden kann, ohne die Rechnung an eine bereits liebgewonnene Wohnung anpassen zu müssen.
Zwei Objekte schon vor der Besichtigung vergleichen
Eine Funktion, die mir bei üblichen Hypothekendiensten besonders fehlte, war der schnelle Vergleich zweier Preise. Etwa wenn ein Kunde zwischen einer Wohnung für AED 2,4 Mio. und einem Objekt für AED 2,8 Mio. wählt.
Auf den ersten Blick beträgt die Differenz AED 400.000. Für Käufer ist aber wichtiger, wie sich der notwendige Bargeldbestand verändert, wie hoch das neue Darlehen wird und um wie viel die Monatsrate steigt.
Der Rechner stellt beide Käufe nebeneinander dar. Danach wird das Gespräch über die Objekte wesentlich konkreter: Wir vergleichen nicht nur Fläche, Aussicht und Gegend, sondern auch die tatsächliche finanzielle Belastung.
Wann genau wird das Geld benötigt?
Selbst der Gesamtbetrag für den Kauf beantwortet eine weitere praktische Frage nicht: wann genau dieses Geld zu zahlen ist.
Deshalb teilt der Rechner Zahlungen in Etappen auf. Reservierung oder Kaution an den Verkäufer, Bankbewertung, NOC und der unmittelbar beim DLD-Transfer benötigte Betrag werden getrennt angezeigt.
So lässt sich die Liquidität vorab vorbereiten. Man vermeidet, dass der Käufer den Gesamtbetrag zwar besitzt, ein Teil aber in einer Festgeldanlage oder auf einem Investmentkonto liegt oder schlicht nicht rechtzeitig zum Kauftermin eintrifft.
Drei Sprachen und ein Link zur konkreten Berechnung
Der Rechner funktioniert auf Russisch, Englisch und Arabisch. In der arabischen Version wird die Oberfläche vollständig auf RTL umgestellt; die Ziffern bleiben westlich, so wie Kunden sie aus Dokumenten und Bankoberflächen der VAE kennen.
Jede Berechnung lässt sich in einem Link speichern und per Telegram oder WhatsApp an Kunden senden. Das klingt nach einer Kleinigkeit, ist im Makleralltag aber sehr praktisch: Statt eines Screenshots mit einigen Zahlen bekommt man dieselbe Berechnung und kann Preis, Zinssatz oder Anzahlung selbst ändern.
Ein Werkzeug fürs Gespräch, keine Zusage der Bank
Der Rechner erteilt keine Hypothekenvorabgenehmigung und soll weder Bank noch Hypothekenberater ersetzen. Er bietet eine Orientierung auf Basis der Eingaben, der geltenden regulatorischen Grenzen und der festgelegten Marktannahmen.
Der endgültige Zinssatz, die Kreditsumme und die Bedingungen hängen immer von der jeweiligen Bank, dem Arbeitgeber oder Unternehmen des Kunden, seiner Kredithistorie, der Immobilienbewertung und dem Objekt selbst ab. Deshalb folgen auf die Berechnung eine gründliche Prüfung des Finanzprofils und die Einholung einer Vorabgenehmigung.
Ich betreue Hypothekenkunden gemeinsam mit Huspy: Sie helfen bei der Auswahl der Banklösung und durch den Hypothekenprozess, während ich über Nevsky Realty die Immobilie, die Verhandlungen und den eigentlichen Kauf betreue.
Ein wenig zur Umsetzung
Der Rechner entstand praktisch als Arbeitsexperiment. Ich habe ihn zusammen mit Grok Build gebaut, auf Grundlage der visuellen Sprache von nevsky.ae: Geist, eine dunkle Oberfläche, viel Freiraum und möglichst wenig Dekoration.
Im Inneren steckt inzwischen mehr als ein Formular mit ein paar Feldern. LTV-Regeln, Ratenberechnung, DBR, Gebühren und die übrigen Formeln liegen in einer eigenen Rechen-Engine; die Oberfläche läuft in drei Sprachen. Für die wichtigsten Berechnungen gibt es automatisierte Tests, denn selbst ein schöner Rechner ist sinnlos, wenn seine Zahlen falsch sind.
Wichtiger als die Zahl der Codezeilen oder die benötigten Arbeitsstunden ist für mich etwas anderes: Vor der Besichtigung einer konkreten Wohnung kann ich jetzt eine einzige Seite öffnen und Kunden in wenigen Minuten das finanzielle Gesamtbild des Kaufs zeigen.
Erst die Zahlen, dann die Wohnung
Ich mag Immobilien, glaube aber nicht, dass man sie mit einem Gefühlsrechner kaufen sollte. Ein gutes Objekt zum falschen Preis oder mit einer unpassenden Hypothek wird dadurch noch nicht zu einem guten Geschäft.
Meine Reihenfolge ist deshalb einfach: Zuerst bestimmen wir das tatsächliche Budget, berechnen die benötigten Eigenmittel, prüfen die Finanzierungsmöglichkeiten und holen eine Vorabgenehmigung ein. Danach suchen wir eine Wohnung oder Villa, die tatsächlich gekauft werden kann.
Wenn Sie ein bestimmtes Objekt besprechen möchten, können Sie es zunächst selbst durch den Rechner laufen lassen und mir die Berechnung schicken. Ich sehe sie mit Ihnen durch; anschließend können wir zur Bank, zur Vorabgenehmigung und zur Immobiliensuche übergehen.
@nevsky_alexander
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